投资。
除了渣打；众多外资对内地房地产都有着浓厚的兴趣。来自荷兰ING集团的数据显示；其在内地管理的物业价值已超过2亿美金。而麦格里集团、凯德置地、美林集团等均有一定规模地涉足中国房地产市场。
分析近几年外资大规模地进入我国房地产市场，主要原因来自于两个方面：一是近两年中国房地产市场的透明度逐渐加强；从而吸引外资更多地进入了我国房地产市场；二是外资对于人民币升值的预期造成更多的“热钱”注入。外资流入房地产的渠道通常可以分为直接投资和间接投资流入两种方式，具体有以下途径：
第一，非居民机构和个人投资房产。以自购和包销方式买入房产为主，细分又可概括为两类：第一类是非居民机构以包销方式购入房产，通常为成熟物业，收取租金盈利。这种购买相当接近于对开发商的过桥贷款；第二类是非居民机构在境内设立外资房地产中介机构，通过包销或者代理方式持有和经营物业收租、或者进行转售。
第二，通过外国直接投资方式进入中国房地产。这种方式又细分为两类，第一类是外资直接在华设立房地产开发企业，第二类是外资通过收购境内著名房地产开发企业股份的方式介入境内房地产市场。
第三，境内外资银行发放开发贷款和个人按揭贷款。
第四，通过外债等方式进入房地产行业。外资通过外债等非FDI方式进入房地产，其行踪隐蔽难测。不过，其大体运作手法仍可以细分为三类。第一类是部分活跃的中资房地产公司，通过境外上市，引入境外资本。第二类是通过“自我收购”的方式将自身改制为境内居民完全控股的外商独资企业，这个方法不仅使企业迅速建立了方便快捷的国际融资渠道，还获得了以境外壳公司名义择机在境外上市筹资的机会。第三类是把境内企业的股份作价之后，出售给境外的机构或者个人等。
“限外令”
2006年7月，建设部、人民银行等六部委联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件），对外资进入中国房地产市场进行了规范。《意见》中的三条规定被视为此次政府限制外资炒房的三大内容。
第一，规范外商投资房地产市场准入。境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
第二，加强外商投资企业房地产开发经营管理。对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动；外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
第三，严格境外机构和个人购房管理。境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
此外，《意见》还进一步强化和落实监管责任。要求建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细则，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例，以及管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。同时，要进一步加大对房地产违规跨境交易和汇兑违法违规行为的查处力度。有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络，要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。
2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，对外商投资房地产业限制范围有所扩大。《目录》表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从2004年修订的现行《目录》鼓励投资类别中删除。
这项政策是对06年限外政策的补充及延伸，将原本外资政策相对宽松的二手房市场纳入了政府限制与监管之列。
透视“限外令”对市场的影响
2007年2月，在六部委《意见》出台7个月后，北京市建委又颁布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，规定境外个人在京工作学习超过一年可在京购买商品房，购房前须办理居留状况证明。《通知》出台后，一部分此前已选好房子甚至已经完成网上认购的港澳台人士、外籍人士、华侨都不得不暂停了购房手续办理。三家外资按揭银行……东亚、渣打、花旗侧面证实：本来已经成为其重要利润增长点的外币个人住房按揭，因政策突变，随着外资购房人购房手续的停办而出现快速下滑。
外籍人士在京购房的主力地区主要集中在京城东北部；特别是中高档项目多集中在东北三环至四环间；再远至昌平、顺义等别墅项目。据21世纪不动产统计，在2007年初一个多月的时间里；上述地区外籍人士购房的比例已经由《通知》颁布之前的8％下降至2％。原为境外人士购房热点区域的国贸、丽都、燕莎商圈以及机场高速、温榆河的别墅区房屋成交量出现下滑。由于面积较大的高档楼盘中境外客户占比较高；通常达到20％左右，因此《通知》的公布对于这些高档楼盘单体成交量产生了很大影响。但限外政策只是对投机炒房的热钱起到了冷却作用，并没有影响房地产市场的整体发展。
关于限外政策对房地产市场的整体发展和房价的影响，众说纷纭。
事实上，限外令后外资投资房地产的方式更加隐蔽，参与项目开发成主要投资方式。如摩根士丹利，以前投资中国房地产的主要方式是收购成熟持有型物业项目或者进行股权融资，现在已经通过成立合资公司的方式参与房地产项目的开发。07年2月底，摩根士丹利伙同永业集团成立“上海永威置业”，共同投资13亿元人民币开发上海商业用地，上海永威置业的法人代表是摩根士丹利亚洲区执行董事。花旗集团2006年8月出资2000万美元与本土开发商一起参与位于上海徐汇区的建业里改造。荷兰ING房地产设立并管理的ING基金与金地集团合作投资金地天津格林世界项目开发，ING基金将拥有金地天津48％的利润分配权等。
与此同时，外资投资物业类型进一步多样化，投资的地域也由北京和上海这样的一线城市逐渐向二线城市转移。那些经济发展较快、投资环境好的二线城市，如成都、西安、天津、沈阳、宁波、苏州等，已经吸引了大量海外投资机构的关注。如天津市最近两年吸引了许多外资进入房地产领域。据统计，2000年，外地、境外开发企业投资仅占天津市房地产总投资量的5％，到2006年，上升至38％，2007年达到39％…40％。和记黄埔、嘉里集团、新世界、恒隆地产、信德集团、新加坡仁恒集团等知名地产集团都已在天津投资。
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外资真的撤退了吗
尽管政府针对房地产市场的调控政策一波接着一波，但海外基金却逆势而上掀起又一波大规模中国房地产市场的热潮，据统计08年一季度就有40亿元外资重金介入上海高档楼盘。1月，英国高富诺基金以12亿元人民币收购高档酒店式公寓“华山夏都”，成交均价40984元/平方米；2月凯雷集团以亿元人民币收购了服务式公寓项目“济南路8号”，总面积为39814平方米，销售均价约50000元/平方米；2翠湖天地御苑18号，成交月韩国“未来资产”基金以亿元人民币的价格收购了被改造成酒店式公寓的均价约61000元/平方米。
但随着美国次贷危机引发的全球性金融风暴，带来国际国内形势的深刻变化，事实上，从07年下半年以来，第一批进入中国市场的境外公司开始逐步套现，部分接手机构已经由纯投资基金转向偏长期持有型的基金，并且利润极其丰厚， 2006年基汇资本收购“翠湖天地18号”的价格只有6亿元，而摩根士丹利在2006年6月以收购“华山夏都”的价格是亿元。
离岸交易已成为海外资金规避“限外”政策的一条重要路径。08年6月5日，全球资产管理巨头黑石集团以11亿元收购卓越金融（）持有的长寿商业广场；海外基金永菱通21亿收购瑞安房地产旗下项目25％股权；海外基金亚太置地44亿元收购和记黄埔世纪商贸广场。目前离岸交易的惯用操作路线是，先由一家外资机构控股国内某一资产，而该外资机构则由一家离岸公司所控股，最终以买卖海外公司股权来达到买卖资产的目的。
而且由于离岸交易选择对象局限于外资控股的项目范围内，这就避开了“境外机构和个人买房只能自用或自住，且实行实名制”这一项政策